本文来自微信公众号： 真叫卢俊 ，作者：真叫卢俊团队，题图来自：视觉中国
不知道从什么时候开始，网上流传着一种梗：上海的房东们，人均"设计师"。
5㎡的 loft，1m 高的入户门，马桶兼做床头柜的逆天设计。
图源：哔哩哔哩播放量最高"上海房东人均设计师"相关视频
刷到的视频和段子里，租住空间常被形容为蜗居、憋屈，甚至带着几分自嘲的"下水道老鼠"感，这成了很多人对上海租赁市场的模糊印象，拥挤、将就、凑合。
可当我们真的走上街头、敲开房门，去看了看现在的租赁市场之后，才发现事情正在悄悄起变化
有些房子带来的体验，甚至刷新了我们过去对"租房"二字的理解。
毫不夸张地说，很多出租房是比自家装修还要有腔调。
上海的租赁市场开始大规模走向改善了。
一
上海的改善型租赁住房真算得上势在必得。
在北京、上海、广州、深圳四座一线城市中，租房人口规模已接近 4000 万人，占常住人口的比例接近 50%，一半的人都在租房子生活。
上海是租房比例最高的城市。
拥有上海户籍的人，有三分之一的人没有自己的住房。
为超过千万人口提供租赁住房，是这座城市必须面对的常态课题。
庞大的租客群体也代表着庞大的、各种类型的租房需求。
根据需求不同和房屋的标准差异，租房大概能分成以下三类：蓝领公寓、白领公寓和高端公寓。
其中白领公寓对应的就是在基础生活需求之上的改善型公寓，这也是当前市场最活跃、增速最显著的力量。
他们多为核心产业从业者，对生活品质有明确要求，从"有的住"转向"住得好"。
2025 年上半年上海的白领公寓占比明显提高：
需求端对"住的好"的要求提升之后，对整租的要求有明显的提升。
特别是针对年轻人，之前的客厅隔间的市场明显缩小。
更多的年轻人选择整租，追求更好的生活环境和隐私性。
市场也做出了相应的调整。
集中式公寓就不用说了，再小的房间也要做到独卫独厨，私人房源应对的变化更加明显。
上海贝壳省心租的在管房源也几乎全是整租，负责省心租的中介说现在越来与多人倾向整租。
除了整租以外，租赁市场的改善还体现在户型偏好上。
从今年 6 月的数据来看今年上海集中式公寓中两房及以上户型的市场占比已达 44.6%，较 2024 年初提升 7.1%。
2024 年至今，上海新开业的 200 个典型集中式公寓项目中，超过 55% 的项目配置了两房及三房户型，
现在部分集中式公寓直接把重点户型定位在了两房和三房，比如今年上市的华为青浦人才公寓仅留了 10% 左右一房。
上海城投宽庭高端产品线也是一个典型例子，选址露香园，租金起步 27200 元 / 月，显著高于上海传统租赁市场，并且户型直接从 75㎡的规整一室一厅户型开始。
二
另外，对改善的需求也进一步延伸到对公共配套，租客也愿意为此支付一些溢价，"质量更好的基础装修"、专业的维修保洁、稳定的社区环境等。
我实地去看了几个楼盘，社区的维护状态非常好，现场去看跟官网的展示图差别都不大。
越来越多的年轻人开始用另一种方式实现"居住升级"：不买房，但绝不将就住。
集中式公寓的改善逻辑与住宅截然不同，它不追求传统意义上的"圈层提升"，而是聚焦于对当下生活方式的高频微调。
每一个细节优化，都直击年轻租客的实际痛点，租赁住宅的公区不是锦上添花的产品，而是共同生活的必要空间。
实景图，新领地自习室
新领地的自习室环境装修都比较时尚，使用频率也非常高，工作日都可达到几乎满员状态，公共空间的功能设计非常实用。
微领地青年社区浦江镇 - 首层公共空间
公共厨房、自习室、宠物乐园、健身房、台球厅、社交桌游空间，甚至还有专业的录音室
公区的吸引力不仅在于房间设计，更在于那些让年轻人愿意留下的"软性配套"：活动。
滚雪球效应也让社区的活力逐步加强。
年轻人多，活动能开展；活动多，更多年轻人聚集。
城投宽庭 · 张江社区活动日历
从城市尺度观察，集中式租赁住宅的改善还体现为一种城市资源的"平权"。
阡集 · 汇社区紧邻上海南站，商业配套成熟，视野开阔。
这里的房价在上海外环以内都是比较稳的板块。
尽管老破小偏多，房价依旧能稳在 6w 以上。
以稍高于周边一室户老破小没电梯的价格。
获得的却是全面提升的居住品质和社区服务。
"归属感是最直接的感受"。
另一侧，集中租赁住房内部的改善也在持续。
现在的看房方式跟新房销售的差别也不大。
都先通过固定样板间展示。
在样板间上的努力甚至更加用心。
甚至因为家具的标配。
这里的样板间跟实际居住感受更加接近。
销售有一句话，我印象特别深。
"除了一只手能拿起来的东西，其他的都是所见即所得"。
更让我感觉到长租这样的公寓也很安稳的一点是。
很多设计针对的就不是过渡性的生活，而是长居。
比如包阳台、阳台储物柜固定的设计。
一般都是买房的人才会考虑的，在这里也变成了常态。
系统化设计的衣柜、卫生间干湿分离系统等等。
都在为了长久使用而准备。
隔音效果也因为按照住宅规范来做好了很多。
装修虽不算豪华，但是比较质朴耐看。
三
由机构管理运营的集中式租赁住房，是改善的一种方向。
但是总的来说，近 90% 的租房房源来自于私人住宅。
与集中式租赁住房主动从年轻人的生活方式入手，整体进行改善不同。
私人房源的改善更像是被市场推着走，租客的需求明显朝改善倾斜。
图源：自如研究院市场的供需关系转化的压力直接传导至房东端催生了两种主要的应对策略：
策略一：品质升级，以"质"换"价"。
部分房东开始主动优化房源。
例如配备智能门锁、升级装修或提供更完善的家具家电。
中介也提到现在如果房子挂太久租不出去，或是必须打折不少才能出租的话。
不少房东也愿意重新装修一下再往外租。
同时，整租需求的增加，也促使房东更注重房屋的整体性和私密性维护。
策略二：委托托管，从"房东"变"业主"。
越来越多的房东发现，单打独斗已难以应对复杂的租赁管理和激烈的竞争。
调查显示，超过 68.3% 的房东认为，将房屋委托给专业机构进行轻资产托管，能有效提升自己的出租意愿。
这种模式的核心是将装修、招租、维护、租客管理等繁琐事务外包。
同时，有相应的墙面修整，装饰打扫。
说到底，还是让房屋有一定程度的品质提升。
四
租赁市场为何集体转向"改善"？
供需关系的变化是根本动力。
2023 年上海新增租赁房源同比上升 17%。
而需求增长仅为 9%，市场就已明显转向租客方。
这也是上海有大批量集中式租赁住房上市的时间点。
品质和服务成为竞争的关键差异点。
即使是租赁，也必须用更好的生活环境和住宅品质来吸引人入住。
购房意愿的持续走低释放了新的改善需求。
一部分收入不低却不愿背负房贷的年轻人。
正将原本可能用于月供的资金转向提升租赁品质。
月租 8000 元可以在核心区域住进高品质公寓。
而同等位置的老破小月供可能就超过 2 万。
在这样的经济账下，提高房租预算换取品质生活也成了高性价比的选择。
工作的流动性持续加强，更让买房成为一件有风险的事情。
这一份工作离家还比较近。
也许换了一份工作，通勤时间就得一小时起步了。
租房就没有这个顾虑，大不了再换一个地方租住。
这也是产业聚集的区域，集中式租房入住率较高的原因，"租购同权"的推进。
图源：《住房租赁条例》
又进一步淡化了房屋的资产属性，强化了其居住本质。
年轻人不再将租房视为短暂的过渡，而是可能持续数年甚至十余年的生活方式。
这种观念转变催生了新的选址逻辑。
集中式公寓开始出现在传统租赁热点区域外。以地段溢价置换品质提升，在稍远离市中心的位置。
租客可以用同样的预算获得更大的空间、更完善的配套和更新的建筑。
浦江镇算是集中式租赁住宅扎堆的地方。
联航路地铁站看向集中租赁时住宅区。
这里的销售负责人也提到，"我们很多客户工作都是在前滩、外滩、静安这些核心的 CBD "。
"多 20 分钟的通勤时间，换取下班后更好的居住体验，价格又低，就是很划算的选择"。
五
租赁市场这场"静默改善"，正在重新定义城市居住的价值序列。
当房屋逐渐回归居住本质，那些关于空间设计、社区营造、服务细节的微创新。
正一点一点拼凑出新时代的居住答案。
年轻人或许不再执着于产权证书上的名字。
但他们比任何一代都更清楚，最好的年华值得被安放在怎样的空间里。
而市场，终于开始认真回应这种清醒的选择。
一场从机构到私人，从集中式公寓到私人房源的改善已成定局。
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